相続税の改正について

令和8年度税制改正大綱が発表され、税制に関する制度の見直しの方向性が示されました。

今回の改正では、相続財産の評価方法や生前対策の特例が見直されている点が特徴で、従来用いられていた相続税対策や贈与税対策の効果が弱まる可能性があります。

相続・生前対策に関連して特に注目したいのは「貸付用不動産の相続税評価の見直し」です。この改正は、近年の課税実務において重視されている課税の公平性を制度面から明確にするものと考えられ、改正内容を踏まえた早めの対応が重要となります。

貸付用不動産の相続税評価見直しのポイント

①取得後5年以内の貸付用不動産は時価での評価が原則に

これまで不動産の相続税評価は、主に「路線価」や「固定資産税評価額」を基準に計算されてきました。しかし、今回の税制大綱では、相続等の直前5年以内に購入した貸付用不動産について、評価の基準を見直す方向性が示されています。

具体的には、被相続人が相続開始の前5年以内に売買等で取得した貸付用不動産は、原則として相続開始時や贈与時点での「通常の取引価額（いわゆる時価）」で評価する方針です。

一方で、実務上の負担への配慮から、不動産鑑定による時価評価は必須とされていません。

課税上の弊害がない場合には、取得価額をもとに、その後の地価変動などを考慮して計算した金額の「80％相当額」を評価額とすることができるとされています。

この改正内容は、令和9年（2027年）1月1日以後に相続等により取得する貸付用不動産から適用される見通しです。

②なぜ改正されるのか？制度見直しの背景と狙い

これまで、相続開始の直前に貸付用不動産を購入することで、相続税評価額を意図的に引き下げ、納税額を抑える事例が少なからず見られました。

これに対し、国税庁は、形式的には評価方法に沿っていても、実質的には不適当な評価であるとして、当該評価を認めないケースを増やしています。一方で、納税者側は、あくまで現行のルールに基づいて申告しているため、国税庁の対応には不透明さや予測可能性の低さが残り、評価制度の見直しが議論されていました。

今回の改正は、こうした背景を踏まえ、相続税評価の公平性と予測可能性を高めることを目的として、貸付用不動産の評価方法を見直したものといえます。